Reforma tributária: a lição de casa é para hoje no setor imobiliário

A reforma tributária, aprovada de forma definitiva em setembro, pode até ter o recolhimento efetivo só a partir de 2027, mas engana-se quem acredita que o tema pode ficar para depois. O ano de 2026 será de teste, e o sucesso dessa transição dependerá diretamente da proatividade das imobiliárias.

Hoje, mais do que nunca, as imobiliárias precisam assumir o protagonismo no diálogo com proprietários. Essa não é apenas uma questão técnica — é narrativa, orientação e confiança. Proprietários estão sendo bombardeados por informações desencontradas, inclusive de fundos de investimento que sugerem que "locação não vale mais a pena". Se as imobiliárias não liderarem essa conversa, outra voz vai preencher o vácuo, e possivelmente com viés negativo.

Segundo a advogada Raquel Queiroz Braga, este momento exige que as imobiliárias mapeiem as carteiras de imóveis, identifiquem quais proprietários pessoas físicas se enquadram como contribuintes e comecem a prepará-los para o novo sistema. Uma matéria publicada na terça-feira e disponível no site Portas destaca que o novo modelo tributário tratará aluguel como operação de consumo, com imposto tipo IVA — composto pela CBS (federal) e IBS (estadual/municipal) — e já define critérios de enquadramento: proprietários com 4 ou mais imóveis alugados e receita superior a R$ 240 mil por ano ou acima de R$ 24 mil em um mês serão contribuintes.

Ou seja: a imobiliária deve falar hoje com quem tem carteira maior, mas também acalmar quem aluga 1 ou 2 imóveis — estes ficarão fora desses gatilhos

Proatividade e planejamento

Minha principal recomendação: treinem sua equipe e abordem seus proprietários agora.

Dividam os perfis:

- aqueles que precisam apenas de informação e tranquilidade;

- aqueles que têm múltiplas unidades e precisam de orientação estratégica.

As imobiliárias devem estruturar um plano de ação com: treinamento técnico, atualização de sistemas, comunicação segmentada conforme perfil do cliente, e antecipação de clausulados nos contratos de administração e locação que incluam o novo enquadramento tributário. A matéria destaca que o valor do aluguel deverá estar separado do imposto e que pacotes que englobam condomínio e IPTU podem perder espaço.

Organização das carteiras e ficha do locador

Outra medida prática: façam uma "ficha do locador" — documento onde o proprietário declara sua situação patrimonial, reconhece obrigações tributárias e autoriza a imobiliária à prestação de contas. Esse documento deve existir hoje e ser atualizado sempre que houver alterações patrimoniais.

Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), onde cada imóvel terá "CPF próprio", será mais fácil rastrear quem faz o quê — e falhar nessa fase pode gerar penalidade.

A ficha permite proteger a imobiliária e o locador, criando transparência e registrando desde o início a condição real de cada imóvel.

Tecnologia, contabilidade e adaptação

Com a chegada da CBS/IBS e do IVA-dual, a gestão tributária passará a depender da tecnologia e da contabilidade integradas. Proprietários-locadores pessoa jurídica poderão gerar créditos tributários com gastos de manutenção, serviços e insumos, algo que a matéria do Portas ressalta como vantagem.

Para as imobiliárias, isso significa revisar contratos, atualizar sistemas, separar valores de aluguel, imposto e taxas, e garantir registro formal-digital ou em cartório conforme necessidade.

Adaptação não é negociar o inevitável — é organizar a operação para que o imposto não venha de surpresa.

Adaptação, não pânico

Não se trata de uma ameaça iminente, mas de uma adaptação estruturada. A reforma não elimina locação — ela a profissionaliza. Para os locadores pessoas físicas que têm 1 ou 2 imóveis alugados, provavelmente haverá pouco impacto prático. Já para quem tem carteiras maiores, a imobiliária precisa estar pronta para orientar e evitar decisões precipitadas (como vender imóvel por medo).

A mensagem principal volta: não esperem o mercado reagir — liderem a conversa. Treinem equipes, revisem contratos, estruturem sistemas e, acima de tudo, falem com seus proprietários hoje. A pior estratégia agora é a inércia.

A reforma tributária representa uma das maiores transformações do ambiente de negócios brasileiro. Para o setor imobiliário, ela pode marcar uma nova era de profissionalização — desde que cada imobiliária faça, ainda em 2025, a sua lição de casa.